物件の価格が下がって、担保割れ(ローンの残金より物件価格のほうが安い)になっている場合、借り換えはしづらい。いまどき銀行は、頼りない担保でローンなんてなかなか組ませてくれないのだ。ただ全くムリというわけでもないので、銀行をしらみつぶしにする手はある。で、借り換えでトクするためには条件がある。金利差が1%以上あること、□ーンの残高が1000万円以上あること、返済期間が10年以上残っていること。この3つの条件にあっていることが目安になる。というのも借り換えでは、新しくローンを組むための保証料や手数料がかかってしまう。それから登記徴用や抵当権の抹消・設定にかかる費用もバカにならない。これらの費用を差し引いてなおかつトクするためには前の3つの条件を満たすことが必要なのだ。借り換えには、繰り上げ返済と同じように、返済期間はそのまま変えずに月々の返済額を安くする「返済額軽減型」と、返済額は変えずに返済期間を短くする「返済期間短縮型」がある。3つの条件を満たしている人なら、そのときの経済状況に応じてどちらかを選べばいい。もちろん利息の原則からいうと、返済期間を短縮したほうが、返済総額ではトクすることになるけどね。どのくらい卜クするのか計算してみよう。

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